על גג העולם

על גג העולם
צילום:Pixabay

יש לכם פנטהאוז או דירת גג בבניין המיועד לפרויקט תמ”א 38? כנראה שהרווחתם !
עורך דין גיא בטאט מסביר איך כדאי לנהל את הנושא באופן הנכון ביותר.


אחת הבעיות הנפוצות המונעות בשנים האחרונות את מימושם של פרויקטי תמ”א 38 רבים במסלול עיבוי-בינוי הינה קיומן של דירות, הכוללות בניה והצמדה של הגג לאותן דירות המכונות לרוב “דירות גג” או “דירות דופלקס” בבניינים המיועדים להתחדשות.

דירות הגג, השכיחות יותר בבנייה הישנה, הינן דירות בעלות שני מפלסים – מפלס הדירה עצמה המצוי בקומה העליונה של הבניין ומפלס הגג, בו בד”כ בנוי חדר נוסף המהווה חלק מאותה דירה ומרפסת גג המוצמדת לאותה דירה. עצם קיומן של דירות הגג בבניינים המיועדים להתחדשות (כמו גם במקרים בהם הגג העליון מוצמד לחלק מהדירות) יוצרת קושי משמעותי בקידום הפרויקטים, שכן בשונה מפרויקטים רגילים בהם היזם רוכש במסגרת העסקה את הזכות להוסיף דירות חדשות בקומת הקרקע ומעל הגג של הבניין הרי שבמקרים בהם הגג מוצמד לחלק מהדירות, היזם נדרש להסדיר מולם בנפרד את הזכות לבנות על הגג, בין בדרך של רכישת הגג ו/או תמורות אחרות, בכך יגדל סך ההוצאות של היזם לטובת הפרויקט ואף עלול לגרום לפרויקט להיות לא רווחי במקרים מסוימים.

יש לציין כי באזורי ביקוש עם ערכי קרקע גבוהים, או בערים בהן הרשות המקומית העניקה זכויות בניה מוגברות בפרויקטים של תמ”א 38, ישנם יזמים המוכנים לספוג את העלויות הללו.

בכל מקרה, במרבית המקרים, אף אם ישנה האפשרות להגיע להסכמות עם בעלי דירות הגג, הרי שהיזמים אכן נתקלים בבעיה הכלכלית כבדת המשקל הזו והיא מונעת לא אחת את מימושם של הפרויקטים הללו לדאבונם של הדיירים.

ישנן שלוש דרכים אפשריות למימוש עסקאות במקרים כאמור:

האפשרות הראשונה הינה מכירת המפלס העליון של הדירה, לרבות הגג הצמוד לה ליזם, כלומר בעלי דירות הגג מוותרים על דירת הגג ונשארים עם דירה “רגילה” בבניין – היא הדירה במפלס התחתון (אשר אליה מתווספות תוספות הבניה כביתר הדירות בבניין), בצירוף תמורה כספית. באפשרות זו ישנה חבות במס שבח בגין התמורה הכספית.

האפשרות השניה הינה מתן שירותי בנייה מצד היזם לבעלי דירות הגג – באפשרות זו, במסגרת הבקשה להיתר בניה לפרויקט, היזם מבקש לפצל את דירת הגג ל- 2 דירות נפרדות – דירה במפלס התחתון (אשר אליה מתווספות תוספות הבניה כביתר הדירות בבניין) וכן דירה במפלס העליון של דירת הגג הישנה (שגודלה תלוי בשטח היחסי של הגג הצמוד לדירתם); בעלי דירות הגג למעשה מזמינים מהיזם שירותי בנייה על חלקם בגג לצורך הקמת הדירה במפלס העליון כאמור. באפשרות זו, למעשה, היזם לא נדרש לרכוש זכויות מבעלי דירות הגג ובהתאם אין חבויות נוספות במס.

האפשרות השלישית הינה קבלת דירת גג חדשה בקומות העליונות החדשות של הבניין במקום דירת הגג הישנה. במסגרת פתרון זה מעבירים בעלי דירות הגג את דירתם הישנה ליזם ומקבלים במקומה דירת גג חדשה בקומות העליונות של הבניין. באפשרות זו עלולה להיווצר חבות מס, הנובעת מעמדתה של רשות המיסים כי יש לראות בעסקה האמורה כעסקת חליפין בין בעלי דירות הגג ליזם, קרי כמכירת דירת הגג הישנה ליזם ורכישת הדירה החדשה בקומות העליונות על ידי הבעלים.

יש לציין כי לעמדת רשות המיסים (כפי שהובאה בהחלטת מיסוי מס’ 5285/13), ככל שהדירה העליונה בבניין הינה דירת פנטהאוז (במפלס אחד) וככל שלשם מימוש הפרויקט נדרשת הריסתה – אזי יראו את הפרויקט כעסקה משולבת לפי תמ”א 38/1 (חיזוק והרחבות) ביחס לכל יתר הדירות בבניין לצד עסקת תמ”א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) ביחס לדירת הפנטהאוז – ובהתאם מתן דירה חדשה חליפית בבניין לבעלי דירת הפנטהאוז (ככל שזכויות הבניה הממומשות הינן מכח תמ”א 38 וככל ששטח הדירה החדשה לא יעלה על 25 מ”ר ביחס לדירה הישנה), הרי שעסקה זו תהיה פטורה מתשלום מס שבח.

במסגרת עבודתנו טיפלנו בעשרות בניינים עם דירות גג בהם יישמנו בהצלחה את המודלים הנל ומגון הפתרונות. פעמים רבות בעלי הדירה לא היו מודעים לאפשרות שניתן לממש בכל זאת את הפרויקט בסיטואציה המורכבת הזו ולהגיע להסכם עם היזם כדי להצליח לממש את הפרויקט.

מהנסיון שצברנו בטיפול בעשרות מקרים של בעלי דירות גג, הבנו כי לא מדובר במכשול שאינו עביר וכי הדרך לפתור את הבעיה קיימת והיא ישימה. חשוב לדעת כי ליווי מקצועי של התהליך מגביר את הסיכוי למימוש מוצלח עורך דין בעל ניסיון בתחום הספציפי הזה יודע להוביל את התהליך בהצלחה.

לסיכום, על אף שיש מספר דרכים להתמודד עם הבעיה שנוצרת מקיומן של דירות הגג בתמ”א 38/1 הרי שעדיין יזמים רבים מעדיפים להימנע מלנסות ולממש פרויקטים בבניינים בהם הגג מוצמד לחלק מהדירות. לדעתנו ראוי כי המחוקק יתן על כך את הדעת, על מנת לאפשר את מימוש הפרויקטים גם במקרים אלו. פתרון זה יכול להתממש או על דרך של מתן זכויות בנייה מוגדלות בבניינים אלו, או לחילופין בקביעת פטור ממס לאפשרויות 2 ו-3 לעיל.

עו"ד-גיא-בטאט
עו”ד-גיא-בטאט


הכותב הינו עו”ד, בעל תואר שני בניהול מאוניברסיטת תל אביב, מתמחה בליווי פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי ושותף במשרד עו”ד רדיאנו, בטאט ושות’,


כתבות שתשמחו לקרוא

הוסף תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *